Le calcul d’un viager peut sembler complexe au premier abord. Pourtant, son principe repose sur quelques éléments essentiels : la valeur du bien immobilier, l’âge du vendeur, son espérance de vie, le droit d’usage et d’habitation, le montant du bouquet et celui de la rente viagère.
Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve le droit de vivre dans son logement. Cette occupation a une valeur économique qui vient diminuer la valeur du bien payée par l’acquéreur.
Alors, comment calcule-t-on réellement un viager ? Voici les principales étapes permettant de comprendre le calcul.
1. Déterminer la valeur vénale du bien
La première étape consiste à déterminer la valeur vénale du logement, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait raisonnablement être vendu libre sur le marché immobilier.
Cette estimation doit notamment tenir compte :
- de la localisation ;
- de la superficie ;
- de l’état du logement ;
- de l’étage et de la présence éventuelle d’un ascenseur ;
- de l’exposition ;
- des extérieurs : balcon, terrasse ou jardin ;
- des annexes : cave, garage ou stationnement ;
- des performances énergétiques ;
- et des prix pratiqués sur le marché immobilier local.
Prenons l’exemple d’un appartement dont la valeur vénale est estimée à 250 000 €.
Cette valeur constitue le point de départ du calcul du viager.
2. Calculer le droit d’usage et d’habitation (DUH)
Dans un viager occupé, le vendeur continue à vivre dans son logement après la vente.
Cette occupation représente un avantage économique pour le vendeur et, inversement, une privation de jouissance pour l’acquéreur. On lui attribue donc une valeur appelée droit d’usage et d’habitation (DUH).
Son calcul dépend notamment de plusieurs éléments, parmi lesquels :
l’âge du vendeur, son sexe, son espérance de vie statistique et la valeur locative du logement.
Lorsque le viager est vendu sur deux têtes, le calcul tient également compte des caractéristiques des deux vendeurs.
Exemple
Pour un logement d’une valeur de : 250 000 €
Supposons que le DUH soit évalué à : 55 %, soit 137 500 €.
Le vendeur conserve ainsi un droit d’occupation représentant économiquement 137 500 €.
3. Calculer la valeur occupée du bien
Une fois le DUH déterminé, on peut calculer la valeur occupée.
Le principe est le suivant :
Valeur occupée = Valeur vénale – Droit d’usage et d’habitation
Dans notre exemple :
250 000 € – 137 500 € = 112 500 €
La valeur occupée est donc de 112 500 €.
C’est cette valeur économique qui sera ensuite répartie entre le bouquet et la rente viagère.
4. Qu’est-ce que le bouquet d’un viager ?
Le bouquet correspond au capital versé au vendeur au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
Son montant peut être adapté en fonction des besoins et des objectifs du vendeur.
Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas nécessairement un bouquet unique imposé par le calcul.
Sur une valeur occupée de 112 500 €, on pourrait par exemple envisager :
- 30 % de bouquet : 33 750 €
- ou
- 40 % de bouquet : 45 000 €
Le montant restant après déduction du bouquet sert alors de base au calcul de la rente viagère.
Plus le bouquet est important, plus la rente mensuelle sera généralement faible.
À l’inverse, un bouquet moins important permet généralement d’obtenir une rente mensuelle plus élevée.
5. Comment calculer la rente viagère ?
Une fois le bouquet choisi, il reste un capital à convertir en rente.
Prenons une valeur occupée de 112 500 € et un bouquet de 33 750 €.
Le capital restant à convertir en rente est alors :
112 500 € – 33 750 € = 78 750 €
Ce capital est converti en rente viagère, notamment en fonction de l’âge et de l’espérance de vie statistique du crédirentier ainsi que du barème viager utilisé.
La rente est ensuite versée au vendeur pendant toute sa vie.
Il est important de comprendre qu’une rente viagère n’est donc pas simplement obtenue en divisant le capital restant par le nombre théorique de mois d’espérance de vie. Le calcul actuariel utilisé pour déterminer la rente doit être réalisé avec un barème viager adapté.
6. Peut-on vendre en viager occupé sans rente ?
Oui.
Il est tout à fait possible d’envisager un viager occupé sans rente, lorsque l’ensemble de la valeur occupée est versé sous forme de capital lors de la vente.
Reprenons notre exemple :
- Valeur vénale : 250 000 €
- DUH : 137 500 €
- Valeur occupée : 112 500 €
Le vendeur pourrait choisir de percevoir :
112 500 € de bouquet et aucune rente mensuelle.
Il conserve néanmoins son droit d’usage et d’habitation et peut continuer à vivre dans son logement conformément aux conditions prévues dans l’acte.
Cette formule peut notamment intéresser un vendeur souhaitant disposer immédiatement d’un capital important plutôt que percevoir un complément de revenus mensuel.
7. L’âge du vendeur influence-t-il le calcul du viager ?
Oui, et de manière importante.
À caractéristiques immobilières identiques, l’âge du vendeur influence la valeur économique de son droit d’occupation.
En principe, plus l’espérance de vie statistique est longue, plus la durée probable d’occupation du logement est importante.
Le calcul doit donc être réalisé individuellement pour chaque vendeur.
Pour un couple, le viager peut être constitué sur deux têtes. Le calcul doit alors prendre en compte les deux crédirentiers et les modalités prévues pour la rente.
C’est notamment pour cette raison qu’il est difficile de déterminer sérieusement un viager en appliquant simplement un pourcentage standard à la valeur du logement.
8. Bouquet ou rente : quelle est la meilleure solution ?
Il n’existe pas une solution idéale valable pour tous les vendeurs.
Certains souhaitent obtenir le capital le plus important possible dès la vente afin de financer un projet, aider leurs proches ou disposer d’une épargne.
D’autres préfèrent conserver un bouquet plus modéré et bénéficier d’un complément de revenus mensuel à vie.
Il est également possible de rechercher une solution intermédiaire.
Le rôle d’une étude viagère est donc non seulement de réaliser le calcul, mais également de déterminer la répartition entre bouquet et rente correspondant réellement aux objectifs du vendeur.
9. Exemple complet de calcul d’un viager occupé
Prenons l’exemple fictif d’un appartement :
- Valeur vénale : 250 000 €
- DUH : 55 %, soit 137 500 €
- Valeur occupée : 45 %, soit 112 500 €
| Formule | Bouquet | Capital restant à convertir en rente |
|---|---|---|
| Bouquet 30 % | 33 750 € | 78 750 € |
| Bouquet 35 % | 39 375 € | 73 125 € |
| Bouquet 40 % | 45 000 € | 67 500 € |
| 100 % bouquet | 112 500 € | 0 € |
Pour les trois premières solutions, le capital restant sera transformé en rente viagère en fonction du barème retenu et des caractéristiques du vendeur.
Cet exemple montre surtout qu’à partir d’une même valeur immobilière, plusieurs solutions de viager peuvent être construites.
10. Que se passe-t-il si le vendeur vit plus longtemps que son espérance de vie ?
C’est précisément le principe du viager.
L’espérance de vie utilisée pour le calcul est une donnée statistique, et non une date à laquelle la rente s’arrête.
Si le vendeur vit au-delà de cette durée statistique, la rente continue à lui être versée sa vie durant.
À l’inverse, son décès peut intervenir avant cette durée.
C’est cet aléa lié à la durée de vie qui constitue l’une des caractéristiques fondamentales du viager.
11. La rente viagère peut-elle évoluer avec le temps ?
Oui. Une clause d’indexation peut être prévue dans l’acte de vente afin de permettre la revalorisation périodique de la rente selon l’indice retenu contractuellement.
Les modalités précises d’indexation doivent être clairement indiquées dans l’acte.
Il est donc important de ne pas regarder uniquement le montant initial de la rente lorsque l’on étudie un projet de viager.
12. Que se passe-t-il en cas de libération anticipée du logement ?
Le vendeur peut, au cours du viager, décider de quitter définitivement son logement, par exemple pour rejoindre une résidence services ou un établissement spécialisé.
Lorsque le contrat le prévoit, cette libération anticipée peut entraîner une revalorisation de la rente afin de tenir compte du fait que l’acquéreur récupère la jouissance du logement plus tôt que prévu.
Les modalités doivent être définies dès la rédaction de l’acte de vente.
Comment connaître le bouquet et la rente correspondant à votre logement ?
Chaque viager est différent.
Deux propriétaires possédant des logements de même valeur peuvent obtenir des résultats différents selon leur âge, leur situation, les caractéristiques du bien, sa valeur locative et la formule de viager choisie.
Une estimation immobilière classique ne suffit donc pas : il faut ensuite réaliser une étude viagère personnalisée.
Chez Viagerama, nous étudions plusieurs répartitions entre bouquet et rente afin de permettre au vendeur de comparer les différentes possibilités avant de prendre sa décision.
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